При продаже квартиры собственностью менее 3 или 5 лет, необходимо заплатить налог с прибыли. Чтобы от него уйти или снизить, многие собственники используют так называемую «занижайку». Указывают цену в договоре купли-продажи (ДКП) меньше ее фактической стоимости. На разницу пишут расписку/договор на «неотделимые улучшения» или гарантийное обязательство.
Такая ситуация довольно распространенная, но не стоит забывать о ее незаконности. Схема с занижением несет риски и ее могут расценить как мошенничество каждой из сторон.
Риски продавца
- Покупатель может принести в налоговую расписку на «неотделимые» вместе с ДКП
- У ипотечного покупателя кредитный договор на всю сумму, а в ДКП цена ниже
- Безналичная оплата двумя суммами
- Если налоговая узнает, то придется выплатить налог и штраф до 40% от суммы уклонения
- При крупных суммах наказание вплоть до уголовной ответственности
Риски покупателя
- При признании сделки недействительной вернут сумму только по ДКП
- Получение налогового вычета только с цены ДКП
- Вычет по процентам по ипотеке пропорционально сумме в ДКП, а не со всей суммы кредита
- При продаже раньше срока 3/5 лет можно учесть расходы только по ДКП
- Лишение статуса «Добросовестный покупатель»
Продавцы иногда думают, что сдали декларацию по цене ДКП и налоговая ничего уже не заподозрит. Важно: исковая давность по налогам составляет 3 года, но обязательство по уплате не имеет срока. Даже по истечении 5 лет после сделки есть риск засветится с расписками на «неотделимые улучшения». Например, если ваш покупатель подарил квартиру или умер. А наследник или одаряемый решил продать эту квартиру раньше 3-х лет. Чтобы не платить налог он может учесть подтвержденные расходы на покупку и отправить в налоговую расписку на «неотделимые».
Конечно, каждый сам решает, как поступить на свой страх и риск. Но лично я за законное снижение налогов или их уплату.