С 1 сентября 2022 года вступили в силу изменения в Жилищном кодексе РФ.
Нововведение призвано защитить людей от квартирного рейдерства, а также уменьшить число «резиновых» квартир.
До недавнего времени закон не устанавливал размер доли в квартире, которая может находиться в собственности.
Как правило, такие доли появляются в результате наследования, раздела имущества или при использовании маткапитала, размер которого учитывается при расчете долей родителей и детей в квартире. Покупателями такой недвижимости становятся люди, которым нужна прописка. Отсюда возникает проблема так называемых «резиновых» квартир.
Но бывают ситуации, когда доли используют в мошеннических целях. Проблема заключается в том, что обладатель микродоли имеет право проживать в квартире и пользоваться общими зонами (кухней, ванной). Например, человек покупает микродолю, заселяется в квартиру и намеренно делает жизнь других собственников невыносимой.
Основные пункты закона:
- Запрещается дробить квартиру или дом, если в результате на человека придется меньше 6 кв м.
- Поскольку закон обратной силы не имеет, он будет распространяться только на правоотношения, которые возникнут после 1 сентября 2022г.
Исключения:
Исключением являются ситуации, когда недвижимость делится в результате наследования, покупается с использованием маткапитала или в случае приватизации.
Примеры:
- Семейная пара с двумя детьми купили квартиру 42 кв.м. за 3 000 000 руб. и использовали материнский капитал в размере 693 100 руб. По закону они обязаны наделить долями двух своих детей в соответствии с размером маткапитала. В данной ситуации они купили квартиру за 71 248 руб. за метр, что составляет всего 9,71 кв.м. Соответственно детям необходимо выделить всего по 2,43 кв.м., что значительно меньше установленных 6 кв.м. на человека.
Надо понимать, что квартира в основном приобретается на денежные средства супругов, на которые дети претендовать не могут, а маткапитал составляет только малую часть от стоимости квартиры и ущемление супругов в долях как минимум будет несправедлива.
- У пожилой супружеской пары есть в собственности квартира 30 кв.м. Супруга умирает и у нее есть двое детей, являющимися наследниками по закону. Подлежащая разделу между тремя наследниками доля в ½ от всей квартиры составляет 15 кв. м. Вторая доля принадлежит мужу и в наследственную массу не попадает. Доля умершей делится на троих наследников в равной доле, то есть на каждого придется по 5 кв. м, что меньше установленного законом порога.
- То же самое и в случае приватизации жилья. Когда квартира небольшой площади и на каждого члена семьи приходится менее 6 кв.м. – это не противозаконно.
Важно:
Сделки, которые совершены до вступления в силу нового закона, действительны (ст. 4 ГК РФ). С момента вступления его в силу совершение таких сделок запрещено, они будут признаваться ничтожными. Владеть можно, но распоряжаться нельзя.
Новый закон пока не дает прямого ответа на вопрос о том, что еще смогут делать со своими микродолями те, кто уже владеют ими на законных основаниях. Вероятно, определенный механизм будет в дальнейшем. Например, совокупная продажа микродолей в пользу одного покупателя.