При покупке квартиры продавец часто просит внести предоплату. Чаще всего это аванс или задаток. На слух похоже, а по закону — совсем разные вещи. Разбираю, в чём разница и что выгоднее в разных ситуациях.
Что такое аванс
Аванс — это просто частичная предоплата. Он не даёт гарантий, что сделка точно состоится. Его главная задача — показать намерение: «я рассматриваю эту квартиру и готов двигаться дальше».
Как это работает:
- Если сделка срывается по любой причине, аванс возвращают покупателю.
- Исключения бывают только если в договоре прямо прописано, что часть суммы удерживается (например, на покрытие расходов).
- Юридически термин «аванс» в ГК РФ не закреплён как способ обеспечения обязательств — это по сути обычный платёж вперёд.
Когда удобен: если вы ещё не до конца уверены в выборе, хотите «придержать» квартиру на пару дней, но без жёстких обязательств.
Что такое задаток
Задаток — это гарантия сделки. Он регулируется статьями 380 и 381 ГК РФ и выполняет сразу три функции: платёжную (идёт в счёт стоимости), доказательную (подтверждает, что стороны договорились) и обеспечительную (стимулирует заключить сделку).
Как это работает:
- Если сделку сорвал покупатель — задаток остаётся у продавца.
- Если сорвал продавец — он обязан вернуть задаток в двойном размере.
- Если стороны договорились расторгнуть сделку или помешали обстоятельства, не зависящие от них (форс‑мажор), задаток возвращают в одинарном размере.
Когда удобен: когда вы твёрдо решили брать именно эту квартиру и хотите зафиксировать условия, а продавцу нужна уверенность, что вы не передумаете.
Важные нюансы, о которых забывают
- Если не оформить письменно — это аванс. По п. 3 ст. 380 ГК РФ, если есть сомнения, считается, что передан аванс. Даже если в разговоре звучало «задаток», без документа это не работает.
- Сумма обычно небольшая. На практике берут 1–5% от стоимости квартиры — этого достаточно, чтобы зафиксировать интерес и не рисковать крупной суммой.
- Аванс в рамках предварительного договора — не то же самое, что задаток. Даже с договором аванс остаётся авансом, если не прописано, что это задаток и какие последствия при срыве.
Как правильно оформить
Для задатка:
- Подпишите отдельное соглашение о задатке либо включите условие в предварительный договор.
- Чётко напишите: «сумма является задатком в соответствии со ст. 380–381 ГК РФ».
- Пропишите последствия срыва сделки, сроки выхода на сделку, обстоятельства, которые считаются форс‑мажором.
- Укажите реквизиты, паспортные данные, адрес и стоимость квартиры.
Для аванса:
- Достаточно расписки с назначением платежа: «аванс по предварительному договору купли‑продажи квартиры по адресу…».
- Либо включите пункт об авансе в предварительный договор, где пропишите порядок возврата.
Практический совет от риелтора
Если вы покупатель и ещё не одобрили ипотеку или не продали свою квартиру — безопаснее использовать аванс. Так вы сможете отказаться без потерь, если что‑то пойдёт не так.
Если уверены на 100% и хотите «застолбить» квартиру — берите задаток: это сильнее дисциплинирует продавца и снижает риск, что объект уйдёт другому.
Главное правило: никогда не передавайте деньги без документа. Даже 10 тысяч рублей должны быть подтверждены бумагой — распиской или соглашением. Это ваша страховка от споров и лишних нервов.