В сделке с недвижимостью акт приёма-передачи — такой же важный документ, как и сам договор купли-продажи. Без него вы рискуете остаться без квартиры и без денег. Разбираемся, что он подтверждает и как его оформить, чтобы потом не было проблем.
Что это такое
Акт приёма-передачи — документ, который подтверждает: продавец реально передал квартиру покупателю, а покупатель её принял. Юридически это значит, что обязательства по договору исполнены (ст. 556 ГК РФ, ст. 8 закона 214-ФЗ).
Зачем он нужен
Подписали акт — значит, ответственность за квартиру перешла к покупателю. Коммуналка, ремонт, налоги — теперь это ваша забота, а не продавца.
Но главное: акт фиксирует состояние квартиры на момент передачи ключей. Что было в квартире, какие недостатки, кто их устраняет — всё это должно быть записано. Без акта сделку можно оспорить в суде и признать недействительной.
Как составить
Строгой формы нет — пишется в свободном виде, по одному экземпляру для каждой стороны.
Что указать обязательно:
- дата и место составления;
- ФИО и паспортные данные продавца и покупателя;
- точный адрес квартиры;
- показания счётчиков воды и электричества;
- описание состояния квартиры.
Если нашли недостатки — перечислите их в акте и напишите, как их будут устранять: продавец сам или компенсирует ремонт. Нашли дефект после подписания акта — взыскать с продавца убытки будет почти невозможно.
Если все расчёты по договору уже проведены, зафиксируйте это: «продавец претензий по оплате не имеет». Одна фраза, которая потом может очень пригодиться.
Как составить: новостройка
Акт можно подписать электронно — для этого нужна усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).
В бумажном виде — два экземпляра: один застройщику, один дольщику. Застройщик сканирует свой экземпляр, заверяет УКЭП и направляет в Росреестр для регистрации вашего права собственности.
Если дольщик уклоняется от подписания, застройщик имеет право составить односторонний акт.
Что указать обязательно:
- дата и место составления;
- ФИО и паспортные данные дольщика, реквизиты застройщика;
- точный адрес квартиры;
- наличие или отсутствие претензий к качеству — в самом акте или в смотровом листе.
Нашли недостатки — у вас два варианта. Не подписывать акт, пока застройщик всё не исправит. Или подписать, но с условием: в акте указать сроки устранения каждого дефекта. Второй вариант быстрее, но важно, чтобы сроки были конкретными, а не «в разумный срок».
Когда и где подписывать
Подписывать акт нужно в момент передачи ключей — когда продавец уже выехал и освободил квартиру. Не раньше.
Подписывать нужно в самой квартире. Зачем? Чтобы лично проверить: вы получаете именно ту недвижимость и в том состоянии, которые указаны в договоре. Смотреть на бумаге одно, а стоять в квартире — другое. Нашли расхождение — не подписывайте, пока вопрос не решён.