Приёмка квартиры в новостройке — это не «пришёл, подписал бумажку, забрал ключи». Это проверка, по результатам которой решается, кто будет устранять недочёты: застройщик за свой счёт или вы за свой. Пропустили этап или отнеслись формально — добро пожаловать в ремонт за собственные деньги.
Что взять с собой
Минимум, без которого идти бессмысленно:
- паспорт и договор;
- блокнот, пара листов бумаги, две ручки;
- маркер и бумажный скотч — помечать недостатки: клеить скотч и писать на нём, маркером обводить царапины на стеклопакетах;
- тестер розеток или зарядку от телефона;
- зажигалку или свечу — по пламени видно, работает ли вентиляция и дует ли из щелей;
- лампочку — проверять патроны;
- фонарик;
- рулетку и уровень.
По желанию — сменную одежду и обувь. Профессионалы возят с собой ещё кучу приборов, но для самостоятельной приёмки этого набора достаточно.
Идите днём, при дневном свете. Рассматривать недостатки при лампочке — так себе занятие.
Документы
Начинаем не с осмотра, а с бумаг. Кроме акта приёма-передачи и акта о вводе дома в эксплуатацию, запросите кадастровый и технический паспорта, экспликацию, паспорта и гарантии на счётчики. Без этих документов приёмка — это просто прогулка по квартире.
Входная дверь
Проверьте повреждения, глазок, как закрывается дверь. Замки работают? Ручка не болтается и не заедает? Уплотнительные резинки целые? Звонок работает? Если что-то не так — отмечайте скотчем и пишите в дефектную ведомость.
Отделка, стены и полы
Застройщики сдают квартиры в разном состоянии, и от этого зависит, что именно проверять.
Черновая отделка — голые стены. Тут проверяем ровность стен и пола, отсутствие трещин и пятен влаги. Без уровня не обойтись.
Предчистовая — стяжка пола, оштукатуренные стены, откосы, разводка электрики с розетками и выводами освещения. Проверяем качество стяжки, штукатурки, работу электрики — берём тестер и лампочку.
Чистовая — квартира почти готова к заселению. Проверяем, как уложен ламинат, плитка или линолеум. Ровно ли оклеены обои. Целы ли двери. Замки и ручки должны работать плавно, без заеданий.
Сантехника — без сколов и пятен, соединения герметичны, без подтёков. Загляните под ванну: она должна быть заземлена — специальный провод прикреплён к корпусу. Все краны открываются и закрываются.
Ориентир — стандарты застройщика или минимальные требования Минстроя. На них застройщики и опираются, когда вводят собственные стандарты.
Окна
Самая частая проблема — царапины на стеклопакетах и рамах. Проверяйте внимательно:
- механизмы работают без заеданий;
- створки не задевают раму;
- уплотнительные резинки по периметру целые, без разрывов;
- снаружи стоит отлив;
- монтажная пена без промежутков, в идеале закрыта пароизоляционной плёнкой или герметиком.
Дует ли из окон? Проведите зажжённой свечой вдоль стыков. Или зажмите лист бумаги между рамой и створкой, закройте окно и попробуйте вытащить. Если лист вытаскивается — зимой там будет дуть. Проверьте в нескольких местах по периметру.
Вентиляция
Закройте входную дверь, откройте одну створку окна и проверьте тягу — пламя должно отклоняться внутрь вентиляционной шахты. На крайних этажах в тёплое время года вентиляция может не работать — это нормально, застройщик обычно ставит дополнительные вытяжные вентиляторы.
Электрика
Без приборов много не проверить. Но хотя бы попросите включить электричество в общем щите и нажмите кнопку «Тест» на временном щитке. Если автомат выключился — напряжение есть. С тестером проверьте каждую розетку и вывод освещения, узнайте, есть ли заземление.
Водоснабжение и канализация
Проверьте, есть ли вода. Запишите показания счётчиков, сверьте серийный номер с паспортом.
На трубах водоснабжения в местах вывода должна быть запорная арматура: кран, фильтр, редукционный клапан. На выводах канализации — заглушки. Подтёков на соединениях быть не должно.
Подписывать или нет
Согласно постановлению правительства РФ № 2380 (действует до 31 декабря 2026 года), дольщик обязан подписать акт приёма-передачи. Но есть исключения.
Не подписывайте, если обнаружили существенные недостатки, которые делают жизнь в квартире невозможной. Важно: недостатки должен зафиксировать специалист по приёмке из национального реестра строителей. Вы составляете с застройщиком акт осмотра, отказываетесь от подписания передаточного документа и требуете безвозмездного устранения недостатков — либо расторжения договора и возврата денег.
Подписывайте с оговоркой, если недостатки несущественные. В акте приёма-передачи указываете все дефекты. Застройщик обязан устранить их безвозмездно в течение 60 календарных дней.
Если вы не принимаете квартиру или не пускаете застройщика для устранения недостатков — он имеет право составить акт в одностороннем порядке через месяц со дня сдачи квартиры, указанного в договоре. Поэтому игнорировать приёмку нельзя: потом будет поздно.
Акт осмотра
Он же дефектная ведомость, он же дефектовочный акт. Подписывают его стороны, указанные в ДДУ.
Проверьте доверенность на менеджера, который подписывает ваш акт. В документе должно быть прямо написано, что сотрудник уполномочен подписывать от имени застройщика.
Акт приёма-передачи
Перед подписанием читайте внимательно. Застройщик может вписать фразу, что вы не имеете претензий по срокам передачи объекта. Это делают, если есть просрочка. Если планируете получить неустойку — требуйте удалить это предложение и только потом подписывайте.
Одна лишняя строчка в акте — и вы добровольно отказались от компенсации.